Compraventa

COMPRAR UNA PROPIEDAD NO ES ALGO MUY SIMPLE, ES MUY RECOMENDABLE CONTAR CON UN PROFESIONAL PARA SUPERVISAR TODO.

1.- CARGAS, EMBARGOS HIPOTECAS SOBRE LA VIVIENDA.COMPROBACION DEL TITULAR REAL.- Esto fundamentalmente se comprueba mediante LA NOTA SIMPLE, este documento se consigue del Registro de la Propiedad, y en el comprobamos si existen embargos, limitaciones de la propiedad, hipotecas, etc, esta información se recomienda ampliar y extender con un profesional abogado que pueda informarle mas detalladamente. Ya que esta información es esencial, básica y es necesario ampliar.

2.- COMUNIDAD DE PROPIETARIOS.- Es  muy importante, tanto para viviendas, como para negocios y terrenos comprobar las posibles limitaciones que puedan existir y por supuesto que están pagados todos los recibos de comunidad.

Muchas veces en la comunidad se ha pactado un gasto extraordinario para pintar el edificio por ejemplo o para poner ascensores, gasto que empezará en algunas ocasiones a pagarse mas tarde, y usted debe pedir el libro de actas de la comunidad y así comprobar que no existen estos gastos sorpresa.

3.- PROBLEMAS URBANISTICOS.- En el ayuntamiento deberíamos solicitar en algunos casos un certificado de legalidad urbanística por si existe algún tipo de afectación que no consta en el registro de la propiedad.

4.- PRECIO.- Hay que determinar con claridad el precio y la forma de pago. Y si  se entregan depósitos, es MUY IMPORTANTE, que este depósito o señal de compra esté depositado en un notario o en el despacho de abogados hasta la firma de la escritura. Y, si esta no se produce, por cualquier causa evitará problemas para recuperar este depósito o perderlo, según los casos.

5.- GASTOS DE LA COMPRAVENTA.- Si las partes no pactan nada, o si indican en el contrato que sea “según ley”, pero lo ideal es pactar quien asume los gastos según los casos.

Y cuales son estos gastos:

  • Si la vivienda es nueva se paga el IVA 10% y el IMPUESTO DE ACTOS JURIDICOS DOCUMENTADOS (varía según la zona de España), en general 1,5%.
  • Si la propiedad no es nueva, se paga según la zona entre un 7% y un 10% de Impuesto de transmisiones patrimoniales.
  • Notario y Registro. Vienen fijos por ley según el precio y si hay no no hipoteca.
  • Gastos de inmobiliaria. En España suelen ser entre un 3% y un 5%, en algunos casos un 7% de comisión inmobiliaria.
  • Impuesto municipal de Plusvalia. Se gane o no dinero, siempre hay que pagar al ayuntamiento este impuesto cuando estamos vendiendo. Es fijo y viene determinado por el numero de años y una fórmula matemática.
  • IBI y Basura.- Pagaremos una vez al año.
  • Seguros. Es recomendable tener un seguro del hogar.
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6.- CERTIFICADO ENERGÉTICO.- Es un certificado que se exige hace poco tiempo para poder inscribir la escritura en el registro de la propiedad.

7.- ELECTRICIDAD, GAS, AGUA.- Cuidado con este punto, podemos heredar deudas y encontrarnos con sorpresas desagradables con las compañías.

8.- COMPROBAR EL IMPUESTO DE BIENES INMUEBLES Y LA BASURA.- Hay que comprobar si no existen deudas pendientes de IBI ni de basura que afecten a la propiedad.

9.- COMPROBAR EL VALOR CATASTRAL Y LOS VALORES MINIMOS ACEPTADOS POR LA OFICINA DE IMPUESTOS.- Este punto es muy importante, debemos estar seguros del precio mínimo que acepta al oficina de impuestos de nuestra comunidad. Nosotros podemos comprar muy barato, pero después la oficina de impuestos puede mandarnos una carta exigiendo el impuesto de transmisiones del valor que ellos dicen, no importa por cuanto hemos comprado realmente.

Esto por cierto se puede recurrir y en muchos casos ganar, es muy injusto que nos hagan pagar impuestos de lo que estas oficinas de impuestos dicen.

10.- DOCUMENTACIÓN Y FACTURAS: Conservar siempre escrituras, documentos de pago de impuestos, facturas en general que tengan que ver con la compra del piso. Todo ello lo podremos usar en el futuro SI VENDEMOS EL PISO.

11.- PROBLEMÁTICA DE LA VENTA DE NO RESIDENTES FISCALES EN ESPAÑA.- El gobierno les va a retener un 3% del precio de venta, gane o no gane. Esta retención luego se la devolverán o no, según la situación. VER CAPITULO IMPUESTOS.